构思体育综合体的理想模型( 三 ) 引言：体育综合体的再定位体

根据乔治亚理工学院经济发展研究中心的研究，由于产权属于公有，体育场将免征房产税，而个人财产税方面，每年只能贡献约27万美元的税收。在销售和酒店税方面，由于亚特兰大勇士队在2017年售出了250万张门票，据统计约有18.4%的门票由来自车程2小时以上地区的群体购入，而我们假设这部分人会留下来过夜。再根据乔治亚州经济发展部的数据，在乔治亚州的休闲过夜的旅行者在交通、餐饮、住宿、零售和娱乐上花费约105美元，我们就可以算出这部分旅行者所贡献的税收情况。再加上门票销售所带来的税收，科布县每年因俱乐部效益能够产生的平均税收收入可达约210万美元。但折算出的所有费用平均每年则高达950万美元，按3%的折现率计算政府投资该球场项目的20年净现值为-1.13亿美元。
Truist球场几乎完美符合我们对于体育综合体作为目的地消费的再定位：每年大几十场的主场赛事、俱乐部常年积淀出的粉丝粘性、远离市中心对城区客群的消费带动等等。站在俱乐部的角度，积极的市场开发会带来多样的收入来源，但从政府层面来说，这样的投资却缺乏财务可行性。我们之前说过，如果一件事情企业和政府没有形成利益共同体，那它就很难做强做大，无法形成政企的双赢局面该模式将难以持久。

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好在亚特兰大勇士队并不只有Truist球场这一张王牌。在当初和科布县谈判的时候，勇士队将包含Truist球场在内的492亩土地一起拿下来做成了一个混合用途开发（mixed-use）项目，该项目被称为The Battery Atlanta 。该项目包括用作康卡斯特有线电视公司总部的九层办公楼、35000㎡的零售和餐饮空间（最终将拥有 60 家餐厅）、拥有 264 间客房的Omni酒店、550个住宅单元的公寓大楼、以及拥有3500个座位的Coca-Cola Roxy剧院。The Battery Atlanta使得该地区变成了一个365天的目的地，而不再是只有主场赛事举办才有人流的目的地。在给政府提供税收方面，还是根据乔治亚理工学院经济发展研究中心的研究，财产税前20年里平均每年将有360万美元；销售和酒店税方面，根据研究中心的模型显示，该县每年将新增120万美元的新销售税收入，酒店税将新增190万美元，总计相加有310万美元；其他政府收入方面，根据科布县财务部门的说法，包括罚款、许可证、保险费税和其他杂项收入每年平均有约240万美元。政府20年的平均年税收将达到910万美元，费用方面则平均约170万美元，按3%的折现率计算20年的净现值为1.08亿美元。如果考虑Truist球场和The Battery Atlanta 对该建筑群附近房产产生的“光环效应” 。科布县投资球场所产生的净现值（仍按3%的折现率计算）将达到5510万美元，能产生积极的财务表现。

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政府需要产业，因为它代表了可持续的税收。政府也可以资助产业的发展，但资助的条件仍然是希望从后期的税收中能把前期的投入找补回来。上海闵行区2019年出让了一宗78402㎡（约117.6亩）的综合用地，最终成交的楼面单价仅为7636.04元/㎡，这和上海当年19357元/㎡的平均楼面价比低了一半不止。而该宗地的竞得人则是电竞战队EDG的公司超竞集团，该地块旨在打造电竞产业集群。低价拿地的背后是双方约定前三个税收年度实现不少于300万元/亩/年的税收贡献、第四个税收年度起实现不少于500万/亩/年的税收贡献。该项目同样包括商业、办公、竞演、娱乐等多种业态，也是混合用途开发的代表。