一年换店20%、“带资进组”更吃香购物中心挑品牌有哪些小心思？( 二 ) 本文转自：北京商报“三年一

上述现象在一些热门购物中心中确有发生，中粮·祥云小镇相关负责人透露， 2021年全年，祥云小镇品牌汰换率21.7% ，取而代之的是引入了fudi会员店、麻六记、粤洱堂、baker spice、foundhome等70余家区域首店。同样，北京商报采访人员从朝阳合生汇了解到，该商场去年一年引进了超26家首店、21家品牌店铺升级为A级店铺或旗舰店。
虽然暂不能获知朝阳合生汇每年的品牌更换比例，但据北京商报采访人员此前调查， 2020年朝阳合生汇在一年时间内更换183个品牌，更换率接近30% ，其中引入了不少国货新品牌和网红品牌。
品牌更换频率的增高背后，离不开商场灵活的租赁模式和消费者人气助推。有商场业内人士透露，虽然大部分购物中心的租赁合同有效期为一年和三年，但付款方式为押三付一或押一付一的形式，所以给了商家更为灵活的运营方式。“一些商家虽然签约几年时间，但因为种种原因想要撤店，损失的只有押金。”该人士直言。
对于购物中心高频次更换品牌，中国百货商业协会秘书长杨青松在接受北京商报采访人员采访时表示，存在购物中心为保证开业期间有足够的品牌“上座率” ，先大面积吸引品牌入驻，再对不合适的品牌慢慢调换。
当然，这并不意味着购物中心可随意更换品牌， “一般15%以内属于合理范围” ，杨青松进一步解释称：持适当的品牌更换率是好事，但过高的更换率，会造成购物中心的品牌定位不清晰，总是有铺位装修，也会导致顾客体验差。另一方面，更换品牌频次过高，会出现空档、免租期等情况，将影响购物中心的租金收益。
入驻要有标准，更迭过快会适得其反
在招商环节，中国商业联合会专家潘玉明建议要从严把关，购物中心对经营区域进行价值评价后，还要对品牌的大众口碑、经营内容鲜度、营销特性塑造等方面进行初步的挑选，再对品牌的获利、替补等维度进一步衡量。“可签订对赌协议、共担风险，最终纳入合作框架。”此外，顾客认知率、购买转化率、主打热品营销波段盛衰等，均应该是购物中心引入新品牌时考虑的方面。
在引入品牌后，就会存在新品牌没有经过市场检验，有的品牌存在设计缺陷、材质不良等问题， “消费者用脚投票，自然会淘汰这类不合适的新品牌，购物中心也就需要快速替换” 。杨青松给出了上述理由。
“购物中心越开越多，品牌考虑销售，并不可能在所有的购物中心均铺设店铺，就会导致购物中心招商率和开业率不足。”杨青松认为，与其空着店铺，购物中心还不如退而求其次，引入当下正处于上升期且急需进入购物中心提高市场认知的新品牌补充位置。
与此同时，当某一细分赛道短时间内被大量资本催热时，品牌也面临着同质化竞争的红海。仲量联行华北区研究部负责人米阳表示， “随着新消费投资趋于谨慎和成熟，新消费品牌的发展将进入精细化阶段，品牌商更应该追本溯源，找到适合自己的线下发展路径，借助实体商业实现从网红品牌到长红品牌的跨越。而零售运营生态和消费底层逻辑的深刻变化，也在促使零售商和品牌商的关系正从博弈发展到融合。
米阳表示：“具体而言，零售商或者业主方可以为初创品牌提供管理经验，以帮助品牌克服规模化扩张中所遇到的瓶颈；也可以投入自身的商业资源以减轻品牌运营和资金压力。”
米阳表示：“在双循环的背景下，新消费行业的投资价值不可否认。互联网、新媒体等加速了新消费的普及和深化， Z世代崛起带来了新消费发展的底层推动力。但在经历了过去几年的投资热潮之后，预计该领域的投资策略和方向将明显趋于谨慎和成熟” 。